居住面积统计涵盖的是城镇所有住房中信证券的分析师陈聪的一个报告，讲了房屋统计的问题，一直以来中国计算房屋总量的方法都是以人查房，也就是透过统计问卷来询问家庭住房，建议推测人均居住面积，但是调查对象又不傻很多，人怕以后会出房产税少报面积，还有各种小产权房，城中村，棚户区，有的房东自己都不知道有多少面积，按照它的计算方法用以防查房的办法，测算全国城镇人均住房面积达到了更高的44.9平米城镇存量住房达到了373亿平方米，这就能回答第1个问题了，房子总量少，说有300多一平米，不管官方的机构的统计，人均居。足够住了，但这些数字带有一定的迷惑性，原因是平均涉及到财富住房资源这些数据最怕的就是平均二字还是统计局年鉴数据，中国城市家庭人均居住面积是36.52平米，平均每户92.17平米，分区域看，北京人均33.41平米，上海只有30.58平米，广东最少，人均还不到30平米，任泽平的数据更离谱，在全国336个城市，中既有73个城市，人均住房建筑面积小于30平，也有46各城市人均住房建筑面积大于40瓶计有17个城市的套户比小于1，也有51个城市的套户比大于1.2所以缺人的地方，不缺房子，缺房的地方不缺人再聊第2个问题。上面说了大城市，比如省会城市新一线城市沿海GDP万亿城市，人口500万以上或千万以上的城市住房是很紧张的，按理说空置率应该很低才而三线以下城市大家这几年都有了共识，不厌其烦的，一遍遍的重复小城市，的房子没价值之类的话，几百个地市用模糊的二元思维去划分好或者不好，其实不够严谨，不可否认的是小城市确实没前途，但这些年冒出来的所谓大城市人均居住面积少，不一定就代表空置率低，参考一份贝壳研究院8月5号发的报告，基于从业三年以上，5万名经纪人的调研，将三个月以上无人居住的住房定义为空置住房，并对不同小区的空置户数小区总户数。结合平台的二手房成交统计，国内28个城市的3万个小区设定空置户数除以总户数，也就是所谓的城市住房空置率，空置率低于5%，需求旺盛5%~10%之间还算合理，高于10%住房供给过剩，有库存的积压风险调查结果是28个大中城市，平均住房空置率是12%二一线，平均百分之7二线百分之十二三线，百分之16三全国只有深圳北京，上海这个三个城市低于7%，南昌，廊坊，佛山，重庆，空置率都超过了15%，不同城市住房空置率差异的原因出在哪里，老龄化购房门槛，房龄炒房都有影响。重庆老龄人口占比17%，空置率也达到了17%年纪越老，好多事都看开了，只能靠退休金和积蓄，对大房子好房子没那么强的追求反过来像深圳这种年轻人多的城市，空置率就比较低，上海虽然老龄化程度也非常高，但年轻人一直流入，住房还是紧张的，当然还有炒房的原因，社科院的尾房大数据统计了截止2020年的房价跌幅廊坊最高房价10点出现在2017年4月截至2020年10月，房价跌幅达到46.9%，几乎腰斩比较典型的是由北京睡城之称的燕郊2015 ~ 2017年，燕郊暴涨两倍逼近4万。房价跌的一地鸡毛，大量炒房客套牢，甚至断供，买了不住又没人接盘空置率当然高了，南昌之所以排第一，主要还是人口流入跟不上城市扩张的原因，江西本来存在感就不强，溆浦南昌人口10 625万人跟6普相比增加了121.24万人，但总量一直上不去，南昌这些年新区又开发的太多，2020年统计年鉴显示10年间，南昌市区面积从212平方公里扩大为366平方公里增长72.6%，郑州和武汉，虽然新区开发的更多，但至少有1000多万常住人口撑着，空置率没那么难看，还有京沪申购房和持有门槛太高，租金也最贵，这些城市大部分的房产买卖都属于二手房。这一类房子大多数都分布在市区，房龄比较老，也不缺租房的，年轻人恰恰是做调查的中介门店分布最密集的区域，所以空置率显得比较低，这份报告还算靠谱，毕竟有自己的调查方法，住房空置率这东西根本就没有一个权威的标准和数据源住。建部副部长仇保兴说，部分三四线城市空置率已经达到了70%，哪怕北京空置率也将近20%，原中财办副主任杨伟明说，从用电量测算农村房屋空置率14%左右，三四线城市为13.91%二线城市平均为11.9%，中国房地产报在2015年发布了一份全国城市住房市场调查报告，认为中国住房空置率整体低于30%。22%二线城市24%三四线城市为26%，关键是怎么界定？空置靠电表水表走动多少还是靠居委会大妈日夜不停的巡视，年轻人老家有房，北上广只能租房，平时没人住，这难道也算空置，包括这份5万名中介调查的报告也有很大的局限性，市区的中介门店多，新房供应少，肯定没多少空置的，远交房多人少房龄5年以内的很多，连房本都没有，没有房屋买卖就没多少中介，参与调查这些最容易发生控制的区域，又被忽视了，网上吹嘘的人口高架地铁，规划日新月异的大城市，也在更高层级的鄙视链里挣扎，再来回答后面的问题，房子盖了这么多，空置的也不少，为什么还。3梯16户，几十年的家属院也能住人，车不分流乱停乱放没人打扫楼道也能住，我记得原来跟大家聊过一句话叫刚需向下改善向上，中国其实不缺房子缺的是是那些被欲望推着前进跟别人攀比的好，房子统计年鉴里有一个视角电梯，在中国只有19.7%的家庭住房有电梯，像上海东北这些城镇化比较早老房子比较多的地区，电梯房比例都比较小，上海电梯房只有37%，黑龙江吉林只有25.9%和29.1%，辽宁也只有32.7%，再举个例子大家看一个城市的二手房分布，按条件挨个做筛选拿郑州来。18万多套猛一看真是不少，不过只看中心城区，不看下面的县市还剩6万多套，选房龄，15年以内的还剩35,000多，套玄有集中供暖的小区还剩26,000套选90-140平3室的房子，小三房或大三房筛一遍，之后符合条件的挂牌房源只剩4371套，注意这还没有要求邻近地铁品牌物业外立面，容积率这些东西，1000多万常住人口的城市主城区，15年以内房龄小三房带电梯暖气，完全是主流刚需置业的标准这些条件过分嘛一点都不过分，想在大城市住上一套正常的房子，很难结论就是一总量不缺结构上缺。不缺住房子的，人缺老房子不缺好房子，缺最后结合今天聊到的总量居住面积，空置率，房子的差异跟大家聊聊不同生活方式的看法，归根结底房子不重要，圈子工作，家庭才重要，大城市就算人均居住面积少，空置率高的地方同样一抓一，大把炒房的人是不少，对好房子的需求也不少，关键是调整自己的预期第1类，如果你刚毕业手里积蓄不多，父母在老家把工作房子安排的明明白白，女朋友也愿意跟你回去，早晚要回老家的话租房更好，第2类没有自己的目标，不想回老家，也不知道以后在哪里生活，家里给不了多少支持，那就先提高收入和技能，不要被钱生钱资产配置。真正能稀释通胀的是刚需的收入增速而不是某处潜力爆棚的房产，第3类，如果早就有买房的想法，想在大城市落户生根，那就抓紧时间看房，二手房看几百套，主城区新房全踩一遍，有限购的城市先把社保个税的房票，准备好养成记账和算账习惯，对一个城市的利率，首付地段户型开发商库存分布要做好功课，再预算有限的前提下，没有既要又要更要还要的事，人生就是一个不断做取舍的过程。