销售额比销售面积下滑的还厉害，这意味着房屋均价也是下滑的，可以说汇率与房价双双承压于，是这让人想起一个话题，未来一段时间，中国到底是保房价还是保汇率，其实保汇率还是保房价，对于世界各国来讲，一直都是一道难以抉择的单选题，例如此前日本的例子，1985年日本签署了广场协议，开始抛售美元日元，因此大幅升值，三年间达到了86.1%，日元升值之后，日本政府没有考虑到货币升值带来的不利影响，而是坚决选择了宽松货币，放松国内金融管制刺，在低利率和流动性过剩的推动下，造成股价和房价飙升。借款投资到房地产中，诞生了一个巨大的房地产泡沫，1990年进，东京的地价，就相当于美国全国的土地价格，由于地价飙升导致了生产成本加大，本国企业纷纷外迁至东南亚地区对产业发展造成了大规模的扼杀。此时日本政府就选择了激进式起泡沫，决定保费率期房价，首先是控制房地产贷款的增长速度，逐步停止了对房地产业的贷款，其次则是连续的加息，商业银行向央行借款的利率，从1987年的2.5%上升到了1990年的6%，这造成了货币供给增速大幅下滑，汇率继续上升，但是日本地产价格开启了漫长而惨烈的下跌之路。2014年俄罗斯吞并克里米亚后遭到了欧美的经济制裁，一边是滚滚外流的资本，让汇率贬值压力巨大，另一边是膨胀的资产价格即将破裂，让国内经济风险加剧，最终俄罗斯选择既会保留的策略允许汇率自由浮动，两个月内汇率贬值近50%同时俄罗斯央行逐步下调基准利率，由2014年12月的高点连续5次，下调半年内下降了6个百分点，此后的一年内又下调至10%，这一操作让俄罗斯的房价在很长一段时间始终保持在高位震荡，可以看到俄罗斯与日本是两种截然不同的选择，那么中国呢，对于国内的政策动向。正要看他做了什么，8月22日国内市场报价利率出现下调，各地区银行紧跟步伐也纷纷，下调了房贷利率，北京首套房利率从5%降为4.85%，这是指房贷利率改革后，北京首套房利率首次回归四时代，而上海首套利率从4.8降到了4.65，深圳首套从4.75降到4.6，广州首套降到了4.3，天津南京，长沙等众多二线城市，更是直接把首套利率降到了，最低4.14.1%的房贷利率，已经是近年来的新地，然而金剑阁短短，两天楼市又迎来了重磅信贷政策，8月24日据媒体报道，中国国务院总理主持召开了。会议指出，当前经济延续6月份恢复发展态势，但恢复基础不牢固，对此国常会推出19项接续性政策，，会议提出要在3,000亿政策金融工具基础上再增加3,000亿以上额度，同时提出要用好5,000亿专项债地方结存限额，合计额度为8,000亿元，当然这些资金主要针对的是大基建补充基建项目的资本金，对楼市而言最重要的是第2项的一句话，允许地方一城一策，灵活运用心态等政策合理支持刚性和改善住房需求，一城一策顾名思义就是一座城市一个政策，把制定政策的权力下放给地方，这听起来没有什么特别的，因为过去也经常说。好像就是对中央一贯态度的重申，但在当下这个时间，讲出来意义其实已经很不一样，今年上半年由于税收缩减，土地流拍核算，费用支出等诸多因素，导致各地财政压力陡然倍增，哪怕沿海发达地区公务员事业单位都在大幅降薪，其他中西部地区更是如此，那怎么办？能向中央要吗？可是此前高层已经明确表示今年给地方的转移支付已经是历年来最大的了，目前仅剩一笔总理预备费来应对特大的自然灾害，其他的钱就只能靠地方自己想办法，所以也就有了四川乐山拍卖大佛30年的经营权，重庆南川卖28年停车位的特许经营权，贵州荣誉。殡仪馆20年的特许经营权等各种怪事，但是却没有招来上面任何的约谈而今年以来全国已有超240个省市，优化调整房地产相关政策超650，次从放宽乃至放开限购，到鼓励农民买房，调动公务员卖房，上半年各个城市其实早已把一城一策贯彻实施，但从结果来看貌似都没有什么成效，统计局的数据里，当下房地产无论成交面积还是成交额仍在继续，下探所以这次国常会的意思很明确，议程一策还是要继续推进，再从其他方面加大力度，我们可以看到这次的一城一策后面跟着的是灵活运用信贷政策，也就是说接下来推动楼市稳定复苏。不方面支持刚需和改善需求，目前5年期贷款利率为4.3%，可下调下限27点~4.1%看似已无操作空间，实则不然，比如2009年就试试允许贷款利率的下限为基准利率的0.7倍及利率打击者，可以预见信贷一城一策的出台，4.1利率只是开始。恐怕也不会远了。首付方面在经历了上半年将首付的大潮之下不少，城市的首套房首付已经降到了20%，大多数中心城市仍维持在30%，二套房北上广深是70%，其他强二线城市或60%或50%，但是目前看首付降到一成的概率不大，毕竟美国的次贷危机仍历历在目，那么最有可能的就是扩大降首付规模，将大多数城市的首套房首付比例降到20%，二套房的下降空间可能更大，那么会有多大作用呢？在一些中心城市降首付降利率的确能够推动一波有效成交，但对于其他城市恐怕作用不会太明显，换句话说请依靠信贷支持，想要楼市全面服务。一方面市场的购买力所剩无几，买不起房的人是大多数华为，都在高喊活下去市场的含义可见一斑，另一方面对于有能力有需求的人群而言，在收入与工作不确定性加剧的当下还要背负沉重的房贷负担，让很多人不得不慎重，但是无论最终效果如何，从这些操作中，我们可以很明显的看到国内对房价的态度，那么汇率呢，首先我们来看外汇市场，今年开始日元韩元等都对美元出现了大幅贬值，其中日元从年初至今对美元贬值16%，韩元贬值了11%，人民币贬值7.5%，所以跟日元韩元比人民币的贬值幅度其实并不大，韩元贬值少于日元。而日本跟中国一样，跟美国不同不会加息，而中国宏观政策跟美国背离的最为厉害，按理说应该贬值更多，但因为中国有外汇管制，所以可以有条件的控制人民币的贬值速度，不过最近一段时间情况发生了重要变化，第一佩洛西访台之后中美关系出现了恶化，外灯政府大概率不会降低中美之间的关税，不降关税对中国的制造出口是利空，这让人民币就有了贬值的理由，第二，今年外贸的高基数让明年增长难度加大，2023年全球经济大概率是衰退的，需求也会下降，疫情防控放开后，中国的贸易竞争对手会逐步恢复出口的。在这种情况下，让人民币适当贬值汇率，破7甚至破7.2都是有可能的，当然这并不意味着中国选择保房价而完全放弃汇率，虽然前者关系到经济稳定，可后者也关系到人民币国际化，中国购买大宗商品的价格，所以让两者趋于稳定非常重要，只不过在某个阶段适当的偏重其中一个是不可避免的。